A recém-sancionada Lei nº 13.786/2018 veio
disciplinar a resolução dos contratos de venda e compra de imóveis construídos
em incorporação imobiliária e em loteamentos urbanos, trazendo substanciais
alterações às Leis nºs 4.591/1964 e 6.766/1979, que tratam da Incorporação
Imobiliária e Parcelamento do Solo Urbano, respectivamente, trazendo a regulamentação
dos chamados “distratos”, bem como outras questões como a obrigatoriedade da
inclusão do quadro-resumo nos instrumentos contratuais, a validade da cláusula
de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o direito de arrependimento e
demais sanções quanto ao distrato.
Conhecida como “Lei dos Distratos”, a nova normativa
traz legalidade às inúmeras discussões que movimentam o Poder Judiciário com
expectativa de reduzir os litígios, bem como torna mais factível a possibilidade
da retomada do crescimento da economia no setor imobiliário.
Umas das principais discussões acerca da nova Lei é
sua aplicabilidade nos contratos anteriores à sua vigência.
Pois bem.
O § 1º do artigo 6º da LINDB, diz que “o ato jurídico perfeito é aquele já
realizado, acabado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou”.
O artigo acima citado ampara o entendimento exarado
pela 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo[1], segundo
o qual a Lei n° 13.786/2018 não pode ser aplicada nos contratos firmados antes de
sua entrada em vigor. Segundo o relator, Dr. Alexandre Marcondes, a aplicação
da Lei é inadmissível nos contratos firmados antes da sua vigência, sob pena de
violação do ato jurídico perfeito, que é garantia constitucional que visa a
segurança jurídica e patrimonial. Ainda, menciona que os negócios jurídicos e
suas consequências são regidas pela legislação que se achava em vigor no
momento da celebração do contrato, tempus
regit actum.
Assim, de acordo com o entendimento a Lei nº
13.786/2018 não pode/poderia ser aplicada nos contratos celebrados antes de sua
entrada em vigor.
No entanto, a questão é complexa e há controvérsia
no próprio Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como pilar o artigo 2.035 do
Código Civil de 2002, que dispõe:
“Art. 2.035. A validade dos negócios e
demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece
ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos,
produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam,
salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução”.
Pela análise do referido artigo fica evidente, então,
que os efeitos trazidos após a vigência do CC/02, aplicam-se à regra da Lei em
vigor, o que, em outras palavras, significa dizer que poderíamos afirmar que a
Lei nº 13.786/2018 também se aplica imediatamente nas questões que envolvem a
extinção contratual.
Nesse sentido, em outro julgamento do Tribunal de Justiça
de São Paulo, desta vez em decisão proferida pela r. 7ª Vara Cível do Foro
Central de São Paulo[2], o
entendimento aplicado foi diverso daquele exarado pela Eg. 3ª Câmara de Direito
Privado. Neste caso, o r. juízo entendeu ser aplicável os termos da Lei n°
13.786/2018 e determinou a restituição de 75% do valor pago pelo autor a título
de aquisição da unidade, ou seja, somente as parcelas pagas pelo imóvel.
Em sua fundamentação, o juiz ressaltou que não
consta prova de que o empreendimento foi construído sob o regime do Patrimônio
de Afetação, pelo qual não seria possível a aplicação do percentual de retenção
de 50% (cinquenta por cento) trazido pela nova Lei, mas tão somente a retenção de
25% (vinte e cinco por cento).
Segundo
o magistrado, a Lei não traz grandes prejuízos ao consumidor, sendo cabível a
sua aplicabilidade.
Ainda, destacou o juiz que: “...não vislumbro, de momento, qualquer inconstitucionalidade formal ou
material para a não aplicação imediata da lei. Inclusive por estar-se diante,
no entendimento deste magistrado, de norma de retroatividade média, qual seja, se
opera quando a nova lei, sem alcançar os atos ou fatos anteriores,
atinge os seus efeitos ainda não ocorridos (efeitos pendentes).”
Na mesma linha,
em outro recente julgado, o Relator Dr. Natan Zelinschi de Arruda, fundamentou
a ressalva de que a nova Lei não atingiu o ato jurídico perfeito e nem coisa
julgada, de modo que a aplicação pode, também, ser feita em contratos anteriores
a sua vigência.[3]
O entendimento
dos nobres julgadores não nos parece desacertado, pois não se pode negar a
eficácia da nova Lei se o inadimplemento contratual e a resolução se deram em seu
amparo, dado que o tempo rege o ato.
Além
disso, conforme ressaltado anteriormente, a nova Lei traz legalidade ao assunto
que movimenta milhares de ações judiciais conduzidas por juízes, desembargadores
e ministros, e a sua aplicabilidade nos contratos antigos visa amparar o Poder
Judiciário a resolver as ações que estão em curso. De toda forma, vê-se,
então, que com estas decisões, a aplicação da Lei nº 13.786/2018 no tempo está
longe de ser pacificada, de modo que o assunto ainda gerará muita discussão no Poder
Judiciário e no mercado imobiliário.
[1] TJSP; Embargos de Declaração
1042713-08.2016.8.26.0100; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador:
3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 38ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 13/02/2019; Data de Registro: 13/02/2019
[2] Processo
nº 1070803-55.2018.8.26.0100, Tribunal de Justiça de São Paulo, Juiz Senivaldo
dos Reis Junior, J. 10 de janeiro de
2019.
[3] TJ/SP; Apelação 1010259-32.2013.8.26.0309; Relator (a) Natan Zelinschi de Arruda. Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí
- 5ª Vara Cível; Data
do Julgamento: 20/02/2019; Data de Registro: 20/02/2019
Stephanie Oliveira Gomes
Departamento Imobiliário
Olá Dra. Stéphanie de Oliveira Gomes, primeiramente, gostaria de dizer que gostei muito de seu artigo e gostaria de parabenizá-la pelo brilhante conteúdo, bem como também concordo contigo que essa questão ainda causará muita controvérsia sob a aplicabilidade imediata da Lei Federal nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, mais conhecida como "Lei dos Distratos", aos contratos firmados antes da vigência da aludida lei. Contudo, penso que não é possível aplicar a referida lei aos contratos de compra e venda firmados antes da promulgação da lei, em virtude do preconizado no artigo 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal de que "a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada", tendo em vista que o contrato de compra e venda tem plena validade de acordo com o artigo 104 do Código Civil (art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.) Inclusive, vale destacar o entendimento do brilhante Desembargador Dr. Francisco Eduardo Loureiro na Apelação nº 1004836-48.2018.8.26.0590 datada de 21/01/2019, que assim decidiu sobre o tema: "A nova legislação altera regras de direito material, em especial os efeitos da resolução de contratos de compromisso de venda e compra de determinados imóveis. Disso decorre que não alcança contratos pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos, pena de violar ato jurídico perfeito e, por consequência, direito adquirido. Em outras palavras, a nova lei se aplica somente aos contratos celebrados após 27 de dezembro de 2.018, nunca aos anteriores." Dessa forma, o próprio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deverá pacificar o entendimento se a lei é aplicável ou não aos contratos firmados antes da promulgação da Lei Federal nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, tendo em vista decisões completamente distintas sobre o indigitado tema.
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