Desde a manifestação do ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, em 15/02/2017, em entrevista à GloboNews, afirmando que o governo liberaria a venda de terras para estrangeiros dentro de 30 dias, o setor agro está na expectativa até hoje. Isso porque, até o momento, não há definição acerca do projeto de Lei nº. 4059 de 2012, cujo objeto é criar critérios de aquisição de áreas rurais e suas utilizações, por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras.

Nesse ínterim, o Instituto de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), publicou no Diário Oficial da União (DOU) de 14 de dezembro de 2017, a Instrução Normativa (IN) nº. 88/2017, atualizando os procedimentos administrativos de análise dos processos de aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

No geral, se compararmos a IN nº. 88/2017 com a revogada IN nº. 76/2013, não há muitas alterações, o cuidado maior se deu na terminologia, a fim de padronizar e aperfeiçoar conceitos. Podemos então destacar as seguintes inovações:
 
I – CONCEITO PARA EQUIPARAÇÃO

A nova IN preceitua pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira aquela constituída segundo as leis brasileiras, com sede no Brasil, e que possua participação majoritária, a qualquer título, de capital estrangeiro, e desde que os sócios, sejam eles pessoas naturais residentes no exterior ou jurídicas estrangeiras com sede no exterior ou ainda o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia.

 II – LIMITAÇÃO DE ÁREA A SER EXPLORADA

A IN nº. 88/2017 incorpora o disposto no art. 12 da Lei nº. 5.709/1971 (diploma legal que regulamenta a aquisição de imóvel rural por estrangeiros), excluindo pessoa natural estrangeira das restrições fixadas nas aquisições e arrendamentos de áreas rurais inferiores a 3 (três) módulos de exploração indefinida.


III – IMCUMBÊNCIAS DO OFICIAL REGISTRADOR

Compete ao oficial registrador mencionar obrigatoriamente as autorizações do INCRA correspondentes, sob pena de nulidade, prevista no art. 15 da Lei nº 5.709/1971 e no art. 19 do Decreto nº 74.965/1974 (diploma legal que regulamenta a Lei nº 5.709/1971), respondendo civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. A norma revogada determinava apenas a viabilidade dos documentos.

IV – RECURSO ADMINISTRATIVO

A partir da publicação da nova IN, o interessado que tiver seu pedido indeferido poderá interpor recurso administrativo dirigido ao Superintendente Regional, que, se não reconsiderar a decisão no prazo máximo de 5 (cinco) dias, o encaminhará ao Comitê de Decisão Regional (CDR) para proferir uma decisão no prazo máximo de trinta dias. Indeferido o recurso, o interessado poderá, desta vez, no prazo máximo de 15 dias, recorrer a Coordenação Geral de Cadastro Rural (DFC), que deverá julgá-lo em até 30 (trinta) dias.

V – ATOS NULOS DE PLENO DIREITO

Outra importante atualização é a inclusão de um capítulo dedicado aos atos nulos envolvendo aquisições ou arrendamentos de imóveis rurais por estrangeiros realizados em desacordo com o previsto na Lei nº. 5.709/1971, responsável pela regulamentação da aquisição de imóvel rural por estrangeiros, salvo se a nulidade atingir terceiro de boa-fé, que já tenha preenchido as condições de usucapião do bem.

Poderão ser regularizadas as aquisições ou arrendamentos de imóvel rural por pessoa estrangeira anteriores a data de publicação da IN 88/2017 mediante requerimento junto ao INCRA e autuação de processo, desde que preenchidos os requisitos da IN em vigor.

No mais, vale destacar o critério de competência para decretação (em processo administrativo) ou declaração (em processo judicial) de nulidade dos registros das aquisições ou dos arrendamentos de imóveis rurais, será da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado – CGJ/TJ ou do Juízo de Direito da Comarca onde o imóvel se localiza, bem como dar ciência ao Ministério Público Estadual.

Pois bem, os dispositivos da IN 88/2017 são semelhantes aos dispositivos da revogada IN 76/2013, observando o já previsto na Lei nº. 5.709 que regula o tema desde 1971.

Todavia, há um ponto que merece ponderação: perante a Lei nº. 5.709/71, para as aquisições de imóveis rurais feitas por estrangeiro entre o período de 07.06.1994 e 22.08.2010, é indispensável a validade formal do ato por meio de escritura pública.

No entanto, à luz da IN 88/2017, eventuais adquirentes de terras rurais por meio dos intitulados contratos de gaveta poderão cadastrar o documento de compra não revestido das formalidades legais, protegidos das sanções legais, no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, utilizado pelo INCRA para conhecer a estrutura fundiária e a ocupação do meio rural brasileiro a fim de assegurar o planejamento de políticas públicas e emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

Como se vê, a IN vai em sentido contrário ao previsto no diploma legal que regulamenta a aquisição de imóvel rural por estrangeiros, desvirtuando seu próposito, pois ato nulo é invalidado desde a sua constituição e não se torna válido com o passar do tempo, conforme preceitua o art. 169 do Código Civil: “O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”. Desse modo, parece ser temerária a ideia de tornar válido um ato tido como nulo.

Dr. Roberto Bernardes Scampini Departamento: Agronegócio

O sonho da casa própria é algo presente na vida da grande maioria dos brasileiros. A busca pelo seu próprio espaço, seu próprio “canto” se renova a cada ano, como novos desejos e necessidades. Pensando nisso, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) disponibilizou um seleto grupo de profissionais para tentar viabilizar um projeto de locação criando uma alternativa ao déficit habitacional existente nas regiões centrais da cidade.

Dessa reunião de profissionais, pautando-se numa estrutura que é muito bem aproveitada em cidades como Nova York, surgiu o LAR, Locação Acessível Residencial.

O programa LAR deve ser compreendido como um novo conceito de moradia e tem com o objetivo incentivar a oferta de habitações para pessoas de baixa renda. A expectativa do SECOVI, que levou essa proposta ao poder público, objetiva atender 2,8 milhões de famílias que comprometem mais do que 30% da renda com aluguel.

O modelo de negócio visa criar, por meio de incentivos e parcerias público privadas – tendência que vem se consolidando na Prefeitura Municipal de São Paulo, por exemplo – a construção de unidades voltadas ao aluguel, nas regiões centrais da cidade, onde já existe infraestrutura adequada.

O público alvo compreende, além das pessoas de baixa renda, jovens, idosos e famílias unipessoais, que têm uma rotina um pouco fora de um modelo pré-determinado, e preferem a flexibilidade do aluguel.

Assim, o modelo proposto pretende disponibilizar apartamentos de 1 e 2 dormitórios em regiões com ampla opção de transporte público, o que dispensará a construção de vagas de garagem. Além disso, o tamanho dos apartamentos será reduzido, com a possibilidade de lojas no térreo, que auxiliaram a viabilização do negócio e dão uma maior praticidade nos afazeres e nas necessidades do cotidiano.

Os alugueis propostos serão a partir de R$790,00, incluindo custos de manutenção do edifício, gastos comuns e serviços de suporte social, com um período de locação proposto de 180 meses, ou seja, 15 anos. O projeto prevê, ainda, a possibilidade de aquisição do imóvel pelo inquilino após o período de locação. Nesse caso, o aluguel pago regularmente durante todo o período de 15 anos poderá abater até 50% do preço do imóvel.

Para atrair o setor privado o projeto prevê: (i) financiamento do terreno com fundos do Programa Casa Paulista, do governo do Estado, correspondentes a 50% do valor do terreno, sem juros, e prazo de amortização de 36 meses, iniciado 12 meses após o término das obras; (ii) financiamento de 80% da obra com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), juros de 6% a.a. e prazo de amortização igual ao período de locação (180 meses/15 anos); (iii) linha de recursos para a securitização de recebíveis com juros de 6% a.a.; (iv) Regime Especial de Tributação - RET: Isonomia com a tributação de compra e venda de imóveis, e imposto de 4% sobre o valor do aluguel.

Dessa forma, a soma de todos esses elementos e desses novos conceitos de habitação pode trazer uma melhora significativa na vida dos paulistanos, melhorando a qualidade de vida dos inúmeros atores sociais.

Dr. Tiago Pastore Departamento: Cível Empresarial e Imobiliário

No último dia 17 de maio, a 1ª Turma da 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu pela incidência do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre o direito de arena. Trata-se de valores equivalentes a 5% (cinco por cento) da receita proveniente da exploração de direitos desportivos audiovisuais, que devem ser repassados aos sindicatos de atletas profissionais, para posterior distribuirão, em partes iguais, aos atletas profissionais participantes do espetáculo, conforme § 1º do art. 42, da Lei n. 9.615/98 (Lei Pelé)[1] .

Dra. Thais Cristina Minelli Peloi Departamento: Tributário

Dr. Marcelo Magnani Departamento: Meio Ambiente e Sustentabilidade