Imóvel adquirido na planta e já entregue, quem é o dono?

                                   Imóvel adquirido na planta e já entregue, quem é o dono?

De 2008 a 2013, o Brasil viveu período de grande crescimento econômico. Neste período, vivenciamos o chamado “boom” do mercado imobiliário, com elevado número de unidades construídas e entregues a investidores e ao consumidor em geral.

Nesse sentido, quando se firma um contrato de venda e compra de um imóvel na planta, muitos dos compradores não se atentam ao fato de que não basta adimplir com o pagamento das parcelas mensais às construtoras/incorporadoras e/ou às instituições financiadoras e receber o chamado “termo de quitação” para poder chamar o imóvel de seu, e é justamente aí que construtoras/incorporadoras e consumidores vêm encontrando novas dificuldades. Explica-se.

Quando falamos em direito imobiliário e em direito registral existe uma máxima que diz que “aquele que não possui o registro não é o dono”. O que isso quer dizer? Isto significa que só é legalmente e formalmente proprietário de um imóvel (ou de qualquer outro direito real) àquele que possui o registro da propriedade constando na matrícula do imóvel adquirido.

Ocorre que, para se transferir a propriedade do imóvel objeto da venda e compra para a titularidade daquele investidor ou consumidor que o adquiriu, é necessário o pagamento do Imposto sobre transmissão de Bens Móveis e Imóveis – o popularmente conhecido ITBI, - imposto de competência municipal que na cidade de São Paulo possui como valor 3% sobre o valor venal do bem.

Mas o que isso tudo tem a ver com as construtoras? Pois bem. O “boom” do mercado imobiliário acima mencionado começou a se enfraquecer no ano de 2013, e é justamente a partir de 2012/2013 que muitos dos imóveis anteriormente adquiridos foram entregues aos compradores.

No entanto, apesar de os consumidores já estarem na posse do imóvel e no caso dos investidores os imóveis já terem sido revendidos a terceiros, e apesar da existência de cláusulas contratuais que exijam que o adquirente regularize a transferência do imóvel para a sua titularidade, muitos deles ignoram tal obrigação, seja por não se atentarem ao contrato firmado, seja porque não quererem ter o ônus financeiro de arcar com o ITBI, fazendo com que as construtoras/incorporadoras permaneçam como proprietárias de imóveis que, sabidamente, não lhes pertencem.

Em consequência disso, esta irregularidade formal pode fazer com que as construtoras/incorporadoras possuam severos prejuízos, como por exemplo, possam ser elas as responsabilizadas em caso de atraso no pagamento das tarifas de condomínio pelo consumidor/adquirente.

Além disso, a situação pode ser ainda mais crítica em se tratando de tributos: o não pagamento do IPTU pelo novo adquirente/consumidor pode levar a construtora/incorporadora a ter seu nome inscrito no CADIN, o que impossibilitaria até mesmo que ela participe de processos de licitação.

E aos investidores/consumidores, qual o prejuízo? Bom, além do fato de formalmente não serem eles os donos do imóvel que adquiriram e que moram (mesmo que pensem que o são), eles podem ser surpreendidos pelas construtoras/incorporadoras que, exercendo seu direito, solicitem que seja regularizada esta situação, devendo o investidor/consumidor proceder com o pagamento do ITBI em momento em que não se planejava contar com este tipo de gasto, comprometendo assim sua renda de forma inesperada.

Exemplos deste tipo de problemática já vêm sendo objeto de apreciação pelo Judiciário. Recentemente, a Justiça de São Paulo decidiu o processo de nº 1008436-29.2016.8.26.0564, no qual a construtora/incorporadora moveu ação de obrigação e fazer em face do adquirente/consumidor, a fim de que este promovesse a regularização registral do imóvel por ele adquirido.

Nesta ação, foi concedida tutela provisória a fim de que o Réu/consumidor transferisse o bem para sua titularidade. O Réu/consumidor, por sua vez, apresentou defesa alegando que aguardava uma manifestação formal da construtora para que a regularização fosse feita. Na sentença, o magistrado julgou procedente a ação sustentando que a argumentação do Réu não se justificaria, “eis que, quitado o imóvel há anos, era de rigor sua iniciativa para a regularização da propriedade”.

Já havia ponderado o magistrado anteriormente que “não há qualquer razão para que o réu se mantenha inerte no cumprimento de sua obrigação”.

Portanto, o conselho que se faz é: leia qualquer contrato antes de assiná-lo e nunca se esqueça de fazer um adequado planejamento financeiro quando pensar em adquirir um imóvel. E lembre-se, só é dono de imóvel, quem tem o registro.