O Estatuto da Cidade, que estabelece as normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental, instituiu a Transferência de Potencial Construtivo (TDC).
A TDC trata-se de instrumento permissivo à construção acima dos limites impostos pelo Poder Público, transferindo os potenciais construtivos do lote que, por força de lei, é afetado por restrição.
A transferibilidade permitirá a edificação acima do limite imposto pelo coeficiente de aproveitamento básico, o qual é definido de acordo com o zoneamento determinado pelo Plano Diretor. Cabe ressaltar que a transferência poderá ser concedida pelo Poder Público ou entre particulares, de forma onerosa, e somente será permitida após a emissão da declaração de potencial construtivo passível de transferência expedida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano.
Tanto o Plano Diretor como o Estatuto da Cidade têm como diretrizes zelar pela função social da cidade, função Social da Propriedade Urbana, Função Social da Propriedade Rural, Equidade e Inclusão Social e Territorial, Direito à Cidade, Direito ao Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e a Gestão Democrática.
Portanto, a TDC é instrumento que visa a preservação de imóveis que tenham interesse arquitetônico, paisagístico e ambiental, ou para a implantação de equipamentos comunitários e programas de habitação social, permitindo aos proprietários de imóveis que são preservados e que, portanto, possuem restrições construtivas, que possam ser compensados, já que a densidade ou coeficiente construtivo estabelecido para o território não pode ser atingido, sob pena de comprometer o respectivo imóvel, atingindo assim as diretrizes anteriormente mencionadas.
Contudo, com a recente alteração da Lei de Uso e Ocupação do Solo, um desestímulo à transferência está caracterizado, uma vez que, em caso de imóveis localizados na zona ZEPEC, quanto maior for a área do imóvel cedente, menor será o potencial construtivo passível de transferência.
Já nos casos em que não ocorra doação, o valor pecuniário do potencial construtivo a ser transferido no período de 12 meses não poderá exceder o valor total arrecadado, no mesmo período, com a outorga onerosa. Por fim, em imóveis localizados na ZEPEC-BIR, a área construída acrescida deverá ser descontada do potencial construtivo passível de transferência da referida declaração e, se já efetivada a transferência da totalidade do potencial, ficará vedado o posterior aumento de área no imóvel cedente. Criou-se outro limitador ao instituto.
Mayra Martins
