Previsto na Constituição Federal desde sua promulgação, o IPTU Progressivo no Tempo foi regulamentado na cidade de São Paulo somente em novembro de 2015 pelo Decreto nº 56.589/2015, servindo como espécie de sanção administrativa para o proprietário que não cumpre com a função social da propriedade.
Desde o final de 2014, a Prefeitura de São Paulo notifica os proprietários para que, nos casos de imóveis subutilizados ou não edificados, apresentem projeto de construção em até um ano, iniciem as obras em até dois anos, e as concluam em até cinco anos; e, no caso de imóveis não utilizados, deem uso ao imóvel dentro de um ano.
Descumpridas tais obrigações impostas ao proprietário, o IPTU Progressivo no Tempo poderá ser aplicado, o que ocasionará a fixação do dobro da alíquota do ano anterior, durante cinco anos consecutivos, limitada a 15% sobre o valor do imóvel, aplicável também aos imóveis que possuem isenção de imposto, sendo vedada a concessão de qualquer incentivo fiscal ao imóvel atingido pelo IPTU Progressivo no Tempo.
E, se mesmo após os cinco anos de incidência do IPTU Progressivo no Tempo, o imóvel permanecer não edificado, subutilizado ou não utilizado, a Prefeitura poderá decretar a sua desapropriação mediante pagamento em títulos da dívida pública.
O ideal é que os proprietários de imóveis que possam se enquadrar nas categorias de ociosos acompanhem no site da Prefeitura de São Paulo a lista de futuras notificações, chamada de “relação de imóveis cadastrados para aplicação dos instrumentos da função social da propriedade”, para que, por intermédio de um advogado, apresentem uma defesa técnica preventiva, buscando evitar a inclusão do imóvel neste processo.
Para os proprietários já notificados, recomenda-se a apresentação de defesa técnica ou recurso administrativo ao órgão, com o objetivo de descaracterizar o enquadramento do imóvel como não edificado, subutilizado ou não utilizado, considerando questões fáticas e possíveis equívocos por parte da Prefeitura.
Cabe um alerta para os títulos de alienação pendentes de registro, pois a Prefeitura utiliza as informações expressas na matrícula do imóvel como ferramenta de pesquisa, podendo notificar equivocadamente um ex-proprietário de fato, pois, legalmente, somente deixará de ser proprietário mediante o registro do título.
O mesmo se aplica para os imóveis com construção pendente de averbação na matrícula e regularização perante a Prefeitura, podendo um imóvel já edificado e ocupado ser notificado erroneamente para cumprir a função social da propriedade.
Ainda é possível incluir o imóvel, independentemente de notificação, em um Consórcio Imobiliário de Interesse Social, por meio do qual o proprietário em ação conjunta com a Prefeitura dará uma função ao bem, mediante o recebimento de uma contrapartida, para o que, dada a complexidade, recomenda-se a assessoria técnica.
Observadas algumas das providências cabíveis, o que melhor pode ser analisado por um advogado diante do caso concreto, conclui-se que, embora seja vantajoso para a sociedade a reestruturação urbanística e a execução de políticas urbanas, os proprietários de imóveis devem ficar atentos aos movimentos dos órgãos da administração pública, a fim de evitar sanções como o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios, o IPTU Progressivo no Tempo e a Desapropriação mediante títulos da dívida pública.
Regina Bonilha dos Santos
