Atualmente no Brasil o mercado imobiliário de incorporações (entrega de novos empreendimentos) vive sob a sombra de uma enorme crise que se instalou, diferentemente do chamado “boom” que vivemos há alguns anos.
Quando o mercado estava em franca expansão (isto é, em meados de 2008), as construtoras e incorporadoras eram estimuladas pela ocasião a lançar cada vez mais empreendimentos comerciais e residenciais, pois a demanda pela aquisição de novas unidades pelos consumidores e investidores era alavancada pela facilitação do crédito bancário que o cenário político-econômico permitia.
Ocorre que, nos últimos anos, tivemos uma significativa mudança no referido cenário político-econômico em que nos encontrávamos, o que afetou diretamente a concessão do crédito imobiliário pelos bancos e, consequentemente, a tomada de empréstimos por esses consumidores e investidores.
Como na ocasião do “boom” a demanda para a aquisição de novas unidades era maior do que o número de produtos disponíveis em mercado, muitas construtoras e incorporadoras se estruturaram para lançar empreendimentos para todos estes interessados (de variadas classes sociais e níveis de investimentos), gerando uma enorme quantidade de produtos disponíveis para venda, tanto a curto quanto a médio e longo prazos.
Logo, se o cenário político-econômico não permite mais aos bancos a alta concessão de crédito imobiliário aos consumidores e investidores, e estes não possuem mais a facilitação antes existente para o financiamento de tais imóveis no País, temos diagnosticada uma das principais causas da crise hoje existente no mercado da construção civil, o que afeta tanto as construtoras e incorporadoras, como também os consumidores e investidores.
Nesse sentido, vale ressaltar que as construtoras e incorporadoras investiram demasiadamente na ocasião do “boom” para atender a demanda então existente, o que as estimulou a contratar novos funcionários e aumentar seu volume de trabalho, fazendo com que toda a estrutura operacional antes criada se tornasse desnecessária para os tempos atuais.
Por outro lado, muitos dos consumidores e investidores que se sentiram estimulados a adquirir novos empreendimentos não conseguiram honrar as parcelas do financiamento necessário à aquisição de sua unidade, o que os obrigou a requerer o distrato dos compromissos de venda e compra e a brigarem pela restituição dos valores até então desembolsados.
Deste modo, outro problema se instaurou no mercado: qual percentual deve ser devolvido pelas construtoras e incorporadoras aos consumidores e investidores que se encontram em dificuldade financeira?
Tal discussão trouxe verdadeira avalanche de ações ao Poder Judiciário, tendo de um lado o adquirente da unidade amparado pelo Código de Defesa do Consumidor que pleiteia a devolução dos valores desembolsados, e de outro a empresa que pugna por um percentual de retenção mínimo para compensar o custo operacional existente para o lançamento do empreendimento, mão-de-obra, publicidade, funcionários e outros gastos próprios do segmento. E muito embora os Tribunais de Justiça dos Estados e o Superior Tribunal de Justiça tenham deliberado pela fixação de um percentual de retenção em benefício dos empreendedores que varia de 10% a 25% do valor desembolsado pelo adquirente da unidade, ainda não se pode falar em pacificação deste entendimento, e, com a crise atual que vivemos, o volume de ações judiciais que discute este tema só tende a aumentar.
Assim sendo, o Setor Contencioso e Consultivo Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados recomenda extrema atenção para ambos os polos dessa relação contratual, pois muito embora o mercado imobiliário tenha totais condições de reverter este cenário político-econômico em que nos encontramos, os litígios sobre o tema geram reflexos para todos, e não se pode afirmar, com extrema certeza e pelo menos por ora, que a reviravolta do setor acontecerá em curto ou médio prazos.
Leandro Mello
