Em meio a tantas exigências impostas pelo Estado aos empreendimentos instalados no Estado de São Paulo, para que estes possam continuar desenvolvendo suas atividades, foi proferida recentemente decisão pelo Poder Judiciário estadual que suspende uma delas.

No dia 18/04/16, a juíza da 2º Vara da Fazenda Pública, em Mandado de Segurança Coletivo impetrado pelo Centro das Indústrias do Estado de São Paulo (Ciesp), decidiu que a Decisão de Diretoria (DD) nº 315/2015/C, da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb), em vigor desde 11/01/16, não deverá ser aplicada aos associados do Ciesp.

Referida DD considera, para fins de cálculo de preços do licenciamento ambiental, a área integral da fonte de poluição, sendo esta entendida como a área do terreno ocupado pelo empreendimento ou atividade, MAIS as áreas construídas dos pavimentos superiores e/ou inferiores, com algumas exceções.

Antes de 2002, a área integral da fonte de poluição era considerada a área total construída mais a área ao ar livre ocupada para armazenamento de materiais e para operações e processamentos industriais, excetuando-se a ocupada por outros empreendimentos presentes na área total do terreno. Com o Decreto nº 47.397/2002, a área integral da fonte de poluição deixou de ter definição.

Após a publicação da DD, para calcular o preço da licença deve ser considerada não apenas a área efetivamente ocupada por fonte de poluição, mas sim a área total do terreno, independentemente se existe ou não fonte de poluição. Portanto, o empreendedor deverá desembolsar ainda mais para obter o licenciamento ambiental de sua atividade.

Dois foram os argumentos utilizados pelo Ciesp: (i) a elevação significativa dos preços para expedição das licenças ambientais e; (ii) a ilegalidade da DD, pois a Cetesb deve se limitar a expedir normas técnicas e suplementares, e, ao dispor sobre cálculo de preços, extrapola seu poder normativo, pois trata-se de matéria objeto de decreto.
Para ilustrar, segue abaixo exemplo, extraído da petição inicial do Ciesp.








O alto custo para regularização ambiental, agravada pela atual situação político-econômica, gera ao empreendedor desmotivação, o que pode prejudicar tanto o meio ambiente, em razão de não serem adotadas providências preventivas visando sua proteção, como a própria saúde financeira do empreendimento.

E o que eu, empreendedor, preciso fazer para me beneficiar desta decisão judicial? Referida decisão judicial só beneficiará os associados do Ciesp.

No entanto, este recente entendimento abre portas e traz mais segurança para que empresas não associadas, ou associadas a outras entidades, se utilizem de instrumentos judiciais para obterem reconhecidos os seus direitos. Para tanto, o escritório pode auxiliar estes empreendedores, acionando o Judiciário, a fim de desobrigá-los do pagamento deste novo valor imposto pela Cetesb.

                                                                                                                              Nayara Bernardo Rizzi

Atualmente no Brasil o mercado imobiliário de incorporações (entrega de novos empreendimentos) vive sob a sombra de uma enorme crise que se instalou, diferentemente do chamado “boom” que vivemos há alguns anos.

Quando o mercado estava em franca expansão (isto é, em meados de 2008), as construtoras e incorporadoras eram estimuladas pela ocasião a lançar cada vez mais empreendimentos comerciais e residenciais, pois a demanda pela aquisição de novas unidades pelos consumidores e investidores era alavancada pela facilitação do crédito bancário que o cenário político-econômico permitia.

Ocorre que, nos últimos anos, tivemos uma significativa mudança no referido cenário político-econômico em que nos encontrávamos, o que afetou diretamente a concessão do crédito imobiliário pelos bancos e, consequentemente, a tomada de empréstimos por esses consumidores e investidores.

Como na ocasião do “boom” a demanda para a aquisição de novas unidades era maior do que o número de produtos disponíveis em mercado, muitas construtoras e incorporadoras se estruturaram para lançar empreendimentos para todos estes interessados (de variadas classes sociais e níveis de investimentos), gerando uma enorme quantidade de produtos disponíveis para venda, tanto a curto quanto a médio e longo prazos.

Logo, se o cenário político-econômico não permite mais aos bancos a alta concessão de crédito imobiliário aos consumidores e investidores, e estes não possuem mais a facilitação antes existente para o financiamento de tais imóveis no País, temos diagnosticada uma das principais causas da crise hoje existente no mercado da construção civil, o que afeta tanto as construtoras e incorporadoras, como também os consumidores e investidores.

Nesse sentido, vale ressaltar que as construtoras e incorporadoras investiram demasiadamente na ocasião do “boom” para atender a demanda então existente, o que as estimulou a contratar novos funcionários e aumentar seu volume de trabalho, fazendo com que toda a estrutura operacional antes criada se tornasse desnecessária para os tempos atuais.

Por outro lado, muitos dos consumidores e investidores que se sentiram estimulados a adquirir novos empreendimentos não conseguiram honrar as parcelas do financiamento necessário à aquisição de sua unidade, o que os obrigou a requerer o distrato dos compromissos de venda e compra e a brigarem pela restituição dos valores até então desembolsados.

Deste modo, outro problema se instaurou no mercado: qual percentual deve ser devolvido pelas construtoras e incorporadoras aos consumidores e investidores que se encontram em dificuldade financeira?

Tal discussão trouxe verdadeira avalanche de ações ao Poder Judiciário, tendo de um lado o adquirente da unidade amparado pelo Código de Defesa do Consumidor que pleiteia a devolução dos valores desembolsados, e de outro a empresa que pugna por um percentual de retenção mínimo para compensar o custo operacional existente para o lançamento do empreendimento, mão-de-obra, publicidade, funcionários e outros gastos próprios do segmento. E muito embora os Tribunais de Justiça dos Estados e o Superior Tribunal de Justiça tenham deliberado pela fixação de um percentual de retenção em benefício dos empreendedores que varia de 10% a 25% do valor desembolsado pelo adquirente da unidade, ainda não se pode falar em pacificação deste entendimento, e, com a crise atual que vivemos, o volume de ações judiciais que discute este tema só tende a aumentar.

Assim sendo, o Setor Contencioso e Consultivo Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados recomenda extrema atenção para ambos os polos dessa relação contratual, pois muito embora o mercado imobiliário tenha totais condições de reverter este cenário político-econômico em que nos encontramos, os litígios sobre o tema geram reflexos para todos, e não se pode afirmar, com extrema certeza e pelo menos por ora, que a reviravolta do setor acontecerá em curto ou médio prazos.