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Comentários sobre a Medida Provisória nº 833/2018 – A necessidade de reequilíbrio contratual nas concessões de rodovias




Em meio à grave crise dos transportes rodoviários de cargas vivenciada pelo País na última semana, o Poder Executivo se viu diante de um motivo de urgência e relevância[1] para editar a Medida Provisória nº 833, publicada no Diário Oficial da União em 27 de maio de 2018, em resposta às reivindicações dos caminhoneiros grevistas, especialmente com relação à cobrança de pedágio sobre os eixos que forem mantidos suspensos durante a ausência de carga.

Nesse cenário, a MP 833/18 trouxe alterações ao artigo 17 e respectivos parágrafos da Lei Federal nº 13.103/2015 (Lei dos Motoristas), com o objetivo de estender às rodovias estaduais, distritais e municipais a isenção da cobrança tarifária já praticada nas rodovias federais, com relação aos eixos suspensos dos caminhões que circularem vazios.

Tal medida foi embasada no entendimento de que a circulação de veículos de transportes de cargas, em que os pesos por eixo se encontrem dentro dos limites legais, não implicam no desgaste excessivo do pavimento e dos demais elementos das rodovias, de modo a não reduzir a vida útil da estrutura, motivo pelo qual os caminhoneiros não deveriam arcar com o ressarcimento pelo desgaste prematuro do sistema rodoviário.

Ocorre que a estratégia adotada pelo governo, objetivando reduzir a instabilidade nas relações com o setor de transporte rodoviário de cargas, gerará uma distorção colateral grave, no que tange à perda de arrecadação pelas concessionárias de rodovias. Isto porque que, no momento da celebração dos contratos de concessão, as concessionárias contavam com projeções de demanda futura para chegar ao seu plano de negócios e ao deságio ofertado nas tarifas de pedágio no momento da licitação de cada lote rodoviário, ao passo que a alteração superveniente dos critérios inicialmente estabelecidos gerará uma queda de receitas e um desequilíbrio contratual acentuado.

Nota-se que a queda da arrecadação e o aumento da inflação, acabarão por implicar em desequilíbrio da equação econômico financeira dos contratos de concessão, gerando dificuldade em manter-se os níveis de serviços à que se obrigaram nos contratos.

Assim, com o advento da MP surge a necessidade de se buscar pelo reestabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro contratual, à medida que se torna indispensável à saúde das concessões a necessidade de se realizar a correção tarifária urgente e imediata.

Em outras palavras, a alteração dos critérios inicialmente estabelecidos como diretrizes contratuais, em decorrência da benesse concedida a uma das classes de usuários do sistema rodoviário, implicará na necessidade de se onerar os demais usuários, a fim de custear as atividades operacionais das concessionárias para se preservar o contrato de concessão.

Desse modo, em que pese a MP 833/18 ter sido editada sob o pretexto de redução de prejuízos sociais e econômicos, é possível vislumbrar que a estratégia adotada não trará benefícios à sociedade, mas tão somente à classe de caminhoneiros, ao passo que os encargos financeiros serão reonerados às demais classes de usuários da rodovia concessionada, quais sejam, ônibus, motocicletas e caminhões. Noutro giro há de se considerar que a manutenção de uma relação contratual desequilibrada poderá ensejar a devolução da concessão, o que implicará em um retrocesso social, aos tempos nefastos em que as estradas eram mantidas em condições de conservação precárias e sem oferecer as mínimas condições de segurança a seus usuários.

Por fim, após a edição do procedimento emergencial, a MP 833/18 deverá ser submetida à apreciação do Congresso Nacional, responsável pela rejeição ou pela conversão do ato provisório em lei, por meio de decreto legislativo, nos termos do supracitado dispositivo constitucional, respeitando-se o prazo de sessenta dias, prorrogável por igual período.



[1]Art. 62, CF/88. Em caso de relevância e urgência, o Presidente da República poderá adotar medidas provisórias, com força de lei, devendo submetê-las de imediato ao Congresso Nacional.”



Dr. Fernando Martins
Departamento: Cível Estratégico


FISCO MUNCIPAL NEGA CADASTRO DE EMPRESA EM COWORKING


O CPOM (Cadastro de Prestadores de Outros Munícipios) da Prefeitura Municipal de São Paulo, tem indeferido cadastros de empresas que utilizem endereço de coworking.

Os chamados coworkings são espaços de trabalho compartilhados, que têm endereço em prédios comerciais próprios ou não e contam com estações de trabalho coletivas.

Outra característica destes coworkings é a existência de uma simples inscrição para pagamento mensal pelas pessoas jurídicas ou civis que se utilizam do espaço, por conta do perfil de empresas que normalmente procuram este modelo de compartilhamento, em sua maioria, startups.

Estas empresas nascentes de base tecnológica, denominadas startups, têm modelos de negócio inovadores e precisam de escala e flexibilidade de atuação, por isso optam por estruturas contratuais menos enrijecidas e de fácil alteração.

Contudo, a lei municipal que disciplina o cadastramento de empresas na cidade de São Paulo não contempla este tipo inovador, porém atualmente corriqueiro, de modelo de negócios.

A PORTARIA SF Nº 101, DE 7 DE NOVEMBRO DE 2005, disciplina os procedimentos de inscrição no cadastro das pessoas jurídicas que emitam nota fiscal autorizada por outro Município, para tomadores estabelecidos no Município de São Paulo, bem como, das pessoas jurídicas estabelecidas no Município de São Paulo quando tomarem os serviços.

A portaria datada de 2005, requer para o cadastramento das empresas, dentre outras exigências:

4. (...)
e) cópia do lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU do estabelecimento, referente ao exercício mais recente;
(...)
g) cópia do contrato de locação, se for o caso, com firma reconhecida dos signatários;
h) cópia das faturas de pelo menos 1 (um) telefone dos últimos 6 (seis) meses em que conste o endereço do estabelecimento;
i) cópia da última conta de energia elétrica em que conste o endereço do estabelecimento;
j) 3 (três) fotografias do estabelecimento, com o registro das seguintes imagens: as instalações internas, a fachada frontal e detalhe do número.

Considerando as exigências da regulação municipal e o modo de operação de um coworking, é evidente que a autoridade municipal procederá o indeferimento de um protocolo de cadastro de empresa que se encontre nesta situação.

Contudo, por ser um problema de ordem regulatória, é necessário observar a norma municipal pelo prisma de uma norma hierarquicamente superior, a fim de se validar ou constatar necessidade de alteração naquela primeira norma.

A Lei Complementar n.º 116 de 31 de julho de 2003, dispõe sobre o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza, de competência dos Municípios e do Distrito Federal e, por sua vez, regula que considera-se “estabelecimento prestador” o local onde o contribuinte desenvolva a atividade de prestar serviços, de modo permanente ou temporário, sendo irrelevantes para caracterizá-lo as denominações de sede, filial, agência, posto de atendimento, sucursal, escritório de representação ou contato ou quaisquer outras que venham a ser utilizadas.

A Constituição Federal em seu artigo 170 também garante a todos o livre exercício de qualquer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos.

Assim, a regulação do tema por parte do fisco municipal é incoerente, carece de melhorias e alterações a fim de acompanhar e fomentar os novos modelos de negócio que tanto têm contribuído para trazer inovação, como também com a própria arrecadação tributária dos municípios.

Dr. Rafael Gonçalves de Albuquerque
Departamento: BNZ for Startups


PROGRAMA DE ESTÍMULOS À CONFORMIDADE TRIBUTÁRIA - “NOS CONFORMES”


Foi publicada em 06 de abril de 2018, a Lei Complementar Paulista n. 1.320 que instituiu o Programa de Estímulo à Conformidade Tributária - “Nos Conformes”.

Recebida de forma positiva por especialistas da área, ela traz disposições louváveis a fim de não apenas diminuir o contencioso tributário do Estado de São Paulo, como também melhorar a relação entre o fisco e contribuinte.

Da leitura da exposição de motivos, nota-se a intenção do legislador em “estabelecer paradigma positivo e inovador de relacionamento entre o fisco e contribuinte, orientado a facilitar, colaborar e promover o adimplemento espontâneo das obrigações tributárias do ICMS”.

Entre os valores escolhidos como norteadores do Programa, foram privilegiados os princípios da: (i) simplicidade; (ii) segurança jurídica; (iii) transparência; (iv) concorrência leal e; (v) boa-fé e previsibilidade de condutas, visando garantir a confiança legítima entre o fisco e o contribuinte.

Entre os objetivos do “Nos Conformes”, se encontra a classificação dos contribuintes em categorias que possibilite à Secretaria da Fazenda do Estado concentrar maiores esforços na fiscalização dos devedores contumazes, os quais ficarão sujeitos a regime especial para cumprimento das obrigações tributárias. De igual modo, a nova Lei visa propiciar aos “bons pagadores” alguns benefícios, como acesso ao procedimento de Análise Fiscal Prévia. Por esse benefício, poderão ser realizados trabalhos analíticos ou de campo, pelos Agentes Fiscais de Rendas, sem objetivo de lavratura de auto de infração e imposição de multa.

A classificação adotada pela lei de conformidade tributária será de “A+” até “E”, e levará em consideração o grau de exposição a riscos de descumprimento das obrigações tributárias. Para tal classificação o Agente Fiscal de Rendas deverá considerar 3 critérios: (i) pagamento dos tributos declarados; (ii) consistência entre as notas fiscais emitidas e a escrituração declarada; e (iii) preferência por fornecedores que representem em sua maioria contribuintes com regularidade tributária.

Nesse sentido, o art. 5º da Lei dispõe que: “Para implementação do Programa ´Nos Conformes`, com base nos princípios, diretrizes e ações previstos nesta lei complementar, os contribuintes do ICMS - Imposto sobre Operações Relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação serão classificados de ofício, pela Secretaria da Fazenda, nas categorias “A+”, “A”, “B”, “C”, “E” e “NC” (Não classificados), sendo esta classificação competência privativa e indelegável dos Agentes Fiscais de Rendas: (...)”.

O programa já vem sendo colocado em prática pela Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo, como, por exemplo, a campanha de credenciamento ao Domicílio Eletrônico do Contribuinte (DEC) que teve início no começo do mês de maio. O objetivo é conscientizar as empresas e seus representantes sobre a importância do uso desta ferramenta de orientação tributária. Conforme informações do site da SEFAZ, o DEC permite a que as empresas sejam avisadas sobre eventuais erros no cumprimento de determinadas obrigações tributárias ou de comportamento irregular, permitindo sua regularização espontânea, sem a necessidade de lavratura de auto de infração.

Ocorre que, não obstante a lei paulista busque dar maior efetividade à boa-fé e confiança nas relações entre fisco e contribuinte, é certo que essas normas e políticas de conformidade fiscal que privilegiem os “bons pagadores”, devem também respeitar os direitos fundamentais do contribuinte, de modo a evitar que esse tratamento distinto, reserve apenas aos bons pagadores o direito de todos a receber do estado serviços públicos eficientes.

Ainda que sejam inquestionáveis os pontos positivos da Lei Complementar n. 1.320/2018, o Poder Executivo ao exercer o poder regulamentar deverá ficar atento para que o propósito não se desvirtue e acabe resultando em aplicação de sanções políticas já rechaçadas pelo Supremo Tribunal Federal ao teor das Súmulas n. 70[1], 323[2] e 547[3].

A preocupação na regulamentação da lei, em especial quanto à amplitude dos poderes outorgados ao Poder Executivo, surge, e.g., nos parágrafos do art. 5º. Pelos seus enunciados alguns critérios de classificação serão estabelecidos na forma e condições do respectivo regulamento. Há, neste ponto, preocupação quanto aos limites do poder regulamentar e o respeito à tripartição de poderes, já que como muito bem exposto por Geraldo Ataliba, “Não tolera a nossa Constituição que o executivo exerça nenhum tipo de competência normativa inaugural, nem mesmo em matéria administrativa.”[4]

Ademais, é sempre bom lembrar a dificuldade das pequenas e médias empresas em suportar a carga tributária e os custos de conformidade existentes hoje no Brasil,  de sorte que o Programa de Estímulos à Conformidade Tributária poderá resultar, ao contrário do pretendido, em privilégios às grandes empresas , na medida em que na maioria das vezes serão os pequenos empresários os submetidos a regime especial mais severo e procedimentos mais burocráticos para cumprimento de suas obrigações tributárias.

A exemplo disso, o próprio critério de classificação dos contribuintes pela preferência por fornecedores que representem em sua maioria contribuintes com regularidade tributária, poderá fazer com que aqueles melhor classificados no programa optem em efetuar operações apenas com outros contribuintes bem classificados, e nesse sentido, por via reflexa e ao contrário do que proposto pelo programa “Nos Conformes”, a situação de desigualdade entre algumas empresas poderá se agravar.

Ainda que a finalidade seja a de diminuir o contencioso tributário, é certo que o Fisco já possui meios próprios de fiscalização e arrecadação de devedores contumazes. Logo, a criação de mais um regime especial para cumprimento das obrigações tributárias pode burocratizar mais do que simplificar a fiscalização[5].

Assim, representando um avanço na relação fisco-contribuinte, o Programa de Conformidade Tributária instituído pela Lei Complementar n. 1.320/2018 representa um incentivo aos contribuintes paulistas à manutenção da regularidade fiscal, ao passo que apenas serão considerados para fins de aplicação dos critérios de classificação, os fatos geradores ocorridos após a data de publicação da Lei, ou seja, 06 de abril de 2018.

No entanto, é preciso aguardar sua regulamentação para verificar na prática quais serão os objetivos e resultados obtidos. Sendo necessário cautela da Poder Regulamentar para que não surjam efeitos colaterais indesejados do Programa de Estímulos à Conformidade Tributária.


[1] É inadmissível a interdição de estabelecimento como meio coercitivo para cobrança de tributo.
[2] É inadmissível a apreensão de mercadorias como meio coercitivo para pagamento de tributos
[3] Não é lícito à autoridade proibir que o contribuinte em débito adquira estampilhas, despache mercadorias nas alfândegas e exerça suas atividades profissionais.
[4] ATALIBA, Geraldo. Poder Regulamentar do Executivo.  Doutrinas Essenciais de Direito Constitucional. Vol. 4, p. 461-492, maio/2011 – DRT\2012\1119.
[5] Não é a primeira vez que o Estado de São Paulo cria regime especial para cumprimento de obrigações tributárias, e neste sentido o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do AI 529.106- AgR, sob relatoria da Ministra Relatora Ellen Gracie, entendeu que “o regime especial do ICMS, mesmo quando autorizado em lei, impõe limitações à atividade comercial do contribuinte, com violação aos princípios da liberdade de trabalho e de comércio e ao da livre concorrência, constituindo-se forma oblíqua de cobrança do tributo e, por conseguinte, execução política, repelida pela jurisprudência sumulada deste Supremo Tribunal Federal.”

Dra. Juliana Amaral
Departamento: Tributário

Neymar, os Memes e a Publicidade



Primeiramente, meme é tudo aquilo que os utilizadores da Internet repetem.  Durante a Copa de 2018, são infinitos os memes de Neymar rolando no chão, em alusão às suas quedas em campo. Os vídeos viralizaram em todo o mundo, com montagens fictícias e bem humoradas. Tamanha a repercussão que Neymar causa nas redes sociais, fenômeno de marketing, o Jornal Inglês The Sun chama  Neymar de Ney-More. Controlar a publicação de memes por internautas nos quatro cantos do globo parece longe de cogitação, mas e quando uma grande empresa multinacional de fastfood decide transformar o meme de Neymar em anúncio publicitário, sem a autorização do próprio Neymar?

Na construção do anúncio muitos cuidados foram tomados, méritos para o anunciante.   Obviamente tomou-se o cuidado de não usar a imagem do próprio Neymar, que poderia ensejar indenização por uso indevido da imagem, dentre outras ações. No anúncio, o protagonista representa uma figura pública, seguido por câmeras e repórteres, que na passagem final demonstra simpatia com os paparazzi, isso ajuda e muito a  afastar qualquer interpretação ou argumentação negativa em relação ao denegrimento da imagem do personagem.   O anunciante usou atores na África do Sul que
usam uniformes vermelhos, assim evitam infrações à própria CBF.

Naquele país, a entidade que revisa a publicidade se chama Advertising Standards Authority  (“ASA”) . Considerando a regulamentação e precedentes do ASA, o fato de o anúncio ser ofensivo a alguém por si só não é suficiente para sustação, deve ser analisado o contexto, a audiência, a reação do público (“public sensitivity”), e o respeito à dignidade humana. Tudo isso nos leva a acreditar que o anúncio seria validado em eventual disputa na África do Sul.

Girando para o Brasil, aqui é o CONAR a entidade que concentra as discussões sobre os anúncios publicitários, dada a sua rapidez e especialização no tema em comparação ao Poder Judiciário. Analisando a regulamentação do Conar, parece que o denegrimento da imagem do jogador seria o principal argumento contra o anúncio.  Lembro de julgamento icônico do Conar em 2011 sobre determinada publicidade  da Bombril com a atriz Marisa Orth, cerca  de 400 queixas de consumidores contra o conteúdo jocoso do anúncio em relação aos homens. Naquele caso, julgamento histórico no Conar, o anúncio foi considerado com evidente  tom de humor na sua criação publicitária, forma pacífica de manifestação, comunicação impossível de ser calada dado o seu contexto.  É de se imaginar um posicionamento semelhante do Conar no Brasil em eventual questionamento do anúncio que reflete os memes de Neymar, com consequente validação do anúncio e arquivamento da representação.

Sendo assim, é de se esperar que o anúncio continue a ser veiculado de acordo com a vontade e estratégia do anunciante, independente da reação do próprio Neymar.

Confira o anúncio:



Dr. Marcelo Galante – Sócio do Braga Nascimento & Zílio Advogados, ex Conselheiro do Conar,  ex Global Legal Director da Colgate-Palmolive, Graduado e Pós-Graduado pela PUC-SP e University of Delaware. 


CONVIVÊNCIA FAMILIAR – DIREITO DOS NETOS E DOS AVÓS


A convivência familiar entre pais e seus filhos sempre foi garantida legalmente.

A partir de 2011, com a força da doutrina e da jurisprudência, os avós também tiveram seus direitos dispostos legalmente pela Lei 12.398/2011.

A referida lei alterou o Código Civil (parágrafo único do artigo 1589) e o Código de Processo Civil (inciso VII do artigo 888), para estender aos avós o direito de visita aos netos dada a importância dessa convivência.

A Constituição Federal (artigo 227), o Estauto da Criança e do Adolescente (lei 8069/90), além dos citados Código Civil e de Processo Civil, resguardam o direito dos avós e da criança à convivência familiar, que deve privilegiar o bem-estar e o melhor interesse do menor sempre.
A convivência entre avós e netos tende a fazer bem à saúde de todos os envolvidos, refletindo no desenvolvimento psicológico, social e cultural da criança e também numa renovação da vida dos avós.

Portanto, podemos dizer que a convivência familiar é legal. Legal, pois faz bem aos avós e aos netos e legal, por ser garantida por nossa legislação.

Entretanto, por incrível que pareça, existem muitos casos de impedimento, afastamento e convivência prejudicada por questões de mágoas, inimizades, relações mal resolvidas, entre outras coisas, seja entre avós e seus próprios filhos ou nora, genro e os sogros.

De todo modo, uma coisa é certa: filho não é propriedade dos pais, a convivência com os avós é muito importante e a decisão dos pais não prevalecerá, sem justo motivo.

Assim sendo, caso haja alguma dificuldade no convívio ou até mesmo seu impedimento, sem chances de serem resolvidos com o diálogo, os avós podem procurar o Poder Judiciário, por meio do ajuizamento da ação de regulamentação de visitas, inclusive com pedido liminar numa tutela de urgência, dependendo do caso. Afinal de contas, esse tipo de processo pode demorar a ter uma sentença, já que uma das etapas pode ser o estudo psicossocial.

Aliás, o estudo psicossocial irá estudar as partes, assim como a criança, e apurar todas as alegações e benefícios que o menor terá com a convivência pleiteada pelos avós.

Caso não haja nada que prejudique o bem-estar da criança, as regras de visitação serão estabelecidas.
É importante lembrar que, mesmo com determinação judicial, caso persistam as atitudes pelo afastamento da criança dos avós, pode ser requerida e aplicada pena de multa e até mesmo a configuração de alienação parental.

É óbvio que, em qualquer situação, há necessidade da análise das circunstâncias e, especialmente, na área do direito de família, qualquer peculiaridade fará diferença no Poder Judiciário. Logo, consulte sempre um advogado para maiores esclarecimentos.

Salientamos que, em qualquer caso, sempre deve ser considerado o melhor para o interesse da criança e que sempre temos que ter em mente que o quê mais importa quando tratamos de relações familiares é o afeto, o diálogo com bom senso e o respeito.

Dra. Ligia Bertaggia de Almeida Costa
Departamento: Família e Sucessões / Indenizatórias

Instrução Normativa nº. 88/2017 do INCRA, quais os reflexos para aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros?


Desde a manifestação do ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, em 15/02/2017, em entrevista à GloboNews, afirmando que o governo liberaria a venda de terras para estrangeiros dentro de 30 dias, o setor agro está na expectativa até hoje. Isso porque, até o momento, não há definição acerca do projeto de Lei nº. 4059 de 2012, cujo objeto é criar critérios de aquisição de áreas rurais e suas utilizações, por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras.

Nesse ínterim, o Instituto de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), publicou no Diário Oficial da União (DOU) de 14 de dezembro de 2017, a Instrução Normativa (IN) nº. 88/2017, atualizando os procedimentos administrativos de análise dos processos de aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

No geral, se compararmos a IN nº. 88/2017 com a revogada IN nº. 76/2013, não há muitas alterações, o cuidado maior se deu na terminologia, a fim de padronizar e aperfeiçoar conceitos. Podemos então destacar as seguintes inovações:
 
I – CONCEITO PARA EQUIPARAÇÃO

A nova IN preceitua pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira aquela constituída segundo as leis brasileiras, com sede no Brasil, e que possua participação majoritária, a qualquer título, de capital estrangeiro, e desde que os sócios, sejam eles pessoas naturais residentes no exterior ou jurídicas estrangeiras com sede no exterior ou ainda o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia.

 II – LIMITAÇÃO DE ÁREA A SER EXPLORADA

A IN nº. 88/2017 incorpora o disposto no art. 12 da Lei nº. 5.709/1971 (diploma legal que regulamenta a aquisição de imóvel rural por estrangeiros), excluindo pessoa natural estrangeira das restrições fixadas nas aquisições e arrendamentos de áreas rurais inferiores a 3 (três) módulos de exploração indefinida.


III – IMCUMBÊNCIAS DO OFICIAL REGISTRADOR

Compete ao oficial registrador mencionar obrigatoriamente as autorizações do INCRA correspondentes, sob pena de nulidade, prevista no art. 15 da Lei nº 5.709/1971 e no art. 19 do Decreto nº 74.965/1974 (diploma legal que regulamenta a Lei nº 5.709/1971), respondendo civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. A norma revogada determinava apenas a viabilidade dos documentos.

IV – RECURSO ADMINISTRATIVO

A partir da publicação da nova IN, o interessado que tiver seu pedido indeferido poderá interpor recurso administrativo dirigido ao Superintendente Regional, que, se não reconsiderar a decisão no prazo máximo de 5 (cinco) dias, o encaminhará ao Comitê de Decisão Regional (CDR) para proferir uma decisão no prazo máximo de trinta dias. Indeferido o recurso, o interessado poderá, desta vez, no prazo máximo de 15 dias, recorrer a Coordenação Geral de Cadastro Rural (DFC), que deverá julgá-lo em até 30 (trinta) dias.

V – ATOS NULOS DE PLENO DIREITO

Outra importante atualização é a inclusão de um capítulo dedicado aos atos nulos envolvendo aquisições ou arrendamentos de imóveis rurais por estrangeiros realizados em desacordo com o previsto na Lei nº. 5.709/1971, responsável pela regulamentação da aquisição de imóvel rural por estrangeiros, salvo se a nulidade atingir terceiro de boa-fé, que já tenha preenchido as condições de usucapião do bem.

Poderão ser regularizadas as aquisições ou arrendamentos de imóvel rural por pessoa estrangeira anteriores a data de publicação da IN 88/2017 mediante requerimento junto ao INCRA e autuação de processo, desde que preenchidos os requisitos da IN em vigor.

No mais, vale destacar o critério de competência para decretação (em processo administrativo) ou declaração (em processo judicial) de nulidade dos registros das aquisições ou dos arrendamentos de imóveis rurais, será da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado – CGJ/TJ ou do Juízo de Direito da Comarca onde o imóvel se localiza, bem como dar ciência ao Ministério Público Estadual.

Pois bem, os dispositivos da IN 88/2017 são semelhantes aos dispositivos da revogada IN 76/2013, observando o já previsto na Lei nº. 5.709 que regula o tema desde 1971.

Todavia, há um ponto que merece ponderação: perante a Lei nº. 5.709/71, para as aquisições de imóveis rurais feitas por estrangeiro entre o período de 07.06.1994 e 22.08.2010, é indispensável a validade formal do ato por meio de escritura pública.

No entanto, à luz da IN 88/2017, eventuais adquirentes de terras rurais por meio dos intitulados contratos de gaveta poderão cadastrar o documento de compra não revestido das formalidades legais, protegidos das sanções legais, no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, utilizado pelo INCRA para conhecer a estrutura fundiária e a ocupação do meio rural brasileiro a fim de assegurar o planejamento de políticas públicas e emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

Como se vê, a IN vai em sentido contrário ao previsto no diploma legal que regulamenta a aquisição de imóvel rural por estrangeiros, desvirtuando seu próposito, pois ato nulo é invalidado desde a sua constituição e não se torna válido com o passar do tempo, conforme preceitua o art. 169 do Código Civil: “O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”. Desse modo, parece ser temerária a ideia de tornar válido um ato tido como nulo.


Dr. Roberto Bernardes Scampini
Departamento: Agronegócio

Você gostaria de ter um LAR?


O sonho da casa própria é algo presente na vida da grande maioria dos brasileiros. A busca pelo seu próprio espaço, seu próprio “canto” se renova a cada ano, como novos desejos e necessidades. Pensando nisso, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) disponibilizou um seleto grupo de profissionais para tentar viabilizar um projeto de locação criando uma alternativa ao déficit habitacional existente nas regiões centrais da cidade.

Dessa reunião de profissionais, pautando-se numa estrutura que é muito bem aproveitada em cidades como Nova York, surgiu o LAR, Locação Acessível Residencial.

O programa LAR deve ser compreendido como um novo conceito de moradia e tem com o objetivo incentivar a oferta de habitações para pessoas de baixa renda. A expectativa do SECOVI, que levou essa proposta ao poder público, objetiva atender 2,8 milhões de famílias que comprometem mais do que 30% da renda com aluguel.

O modelo de negócio visa criar, por meio de incentivos e parcerias público privadas – tendência que vem se consolidando na Prefeitura Municipal de São Paulo, por exemplo – a construção de unidades voltadas ao aluguel, nas regiões centrais da cidade, onde já existe infraestrutura adequada.

O público alvo compreende, além das pessoas de baixa renda, jovens, idosos e famílias unipessoais, que têm uma rotina um pouco fora de um modelo pré-determinado, e preferem a flexibilidade do aluguel.

Assim, o modelo proposto pretende disponibilizar apartamentos de 1 e 2 dormitórios em regiões com ampla opção de transporte público, o que dispensará a construção de vagas de garagem. Além disso, o tamanho dos apartamentos será reduzido, com a possibilidade de lojas no térreo, que auxiliaram a viabilização do negócio e dão uma maior praticidade nos afazeres e nas necessidades do cotidiano.

Os alugueis propostos serão a partir de R$790,00, incluindo custos de manutenção do edifício, gastos comuns e serviços de suporte social, com um período de locação proposto de 180 meses, ou seja, 15 anos. O projeto prevê, ainda, a possibilidade de aquisição do imóvel pelo inquilino após o período de locação. Nesse caso, o aluguel pago regularmente durante todo o período de 15 anos poderá abater até 50% do preço do imóvel.

Para atrair o setor privado o projeto prevê: (i) financiamento do terreno com fundos do Programa Casa Paulista, do governo do Estado, correspondentes a 50% do valor do terreno, sem juros, e prazo de amortização de 36 meses, iniciado 12 meses após o término das obras; (ii) financiamento de 80% da obra com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), juros de 6% a.a. e prazo de amortização igual ao período de locação (180 meses/15 anos); (iii) linha de recursos para a securitização de recebíveis com juros de 6% a.a.; (iv) Regime Especial de Tributação - RET: Isonomia com a tributação de compra e venda de imóveis, e imposto de 4% sobre o valor do aluguel.

Dessa forma, a soma de todos esses elementos e desses novos conceitos de habitação pode trazer uma melhora significativa na vida dos paulistanos, melhorando a qualidade de vida dos inúmeros atores sociais.
 
Dr. Tiago Pastore
Departamento: Cível Empresarial e Imobiliário